米国で得ることができる不動産ローンの種類

投資不動産の購入を考えているが、銀行口座に必要な現金がない場合でも、絶望しないでください。幸いなことに、あなたがおそらく理解しているよりも多くの資金調達オプションがあります。あなたの不動産投資戦略と特定の状況に最適なオプションを選択することはあなたに何千ドルも節約することができます。

この記事では、次の投資不動産の資金調達に利用できるさまざまなローンと、それぞれの長所と短所について説明します。


1. 従来のローン

従来のローンは、最も一般的なタイプの住宅ローンです。あなたは頭金を提供し、銀行は住宅ローンで購入される不動産を担保にして投資家にお金を貸します。購入者がマイホーム購入の場合、多くの銀行は購入価格のわずか5%を頭金として購入者に負担する事を求めますが、投資家は20%の頭金を支払うように求められるが条件の場合が多いです。

従来のローンは、インカムゲインを構築したい投資家にとって優れたソリューションです。これらの住宅ローンは15年、20年、または30年の期間引き受けられるため、通常、住宅のキャピタルゲインを狙う投資家には使用されません。

長所

  • 最も広く利用可能なタイプの資金調達なので、最良のレートと条件を簡単に探し回ることがで切る

  • ルールがわかりやすい

  • 従来のローンは通常、ローンオプションの中で最も低い金利を持っている

  • FHA、VAまたは他のローンよりも負担の少ない条項

  • クレジットスコアが720以上の場合は、FHAまたはVAローンよりもさらに低い金利を利用できる

  • 購入価格の20%を支払う場合、通常PMIが発生しない

短所

  • あなたが持つことができる従来のローンの数には制限があります

  • 良好なクレジットスコア(ほとんどの従来のローンでは640以上)が必要

  • 個人名で不動産を購入するのではなく、LLC(有限責任会社)を通じて不動産を購入する場合、このローンを使う事が難しい

  • 資金受け取りのプロセスが完了するのに3〜4週間かかる



2. Federal Housing Authority (FHA) Loans

FHAローンは、政府が後援するローンであり、購入者が3.5%しか支払う必要のない借入オプションを提供します。 FHAは、借り手が債務不履行に陥った場合にローンの支払いを保証することで財務リスクの一部を引き受けるため、借り手は従来のローンよりも楽ですがその分金利が高いです。


Pros

  • 低頭金– 3.5%が頭金に必要なすべて。

  • 資格を得るのが簡単–多くの銀行は、資格を得るために最低550または600のクレジットスコアを必要する


Cons

  • 少なくとも1年間は個人的に宿泊施設に住む必要があります

  • FHA(民間住宅ローン保険)とMIP(住宅ローン保険料)を全期間にわたって支払う必要がある。

  • 一度に実行できるFHAローンは1つだけであり、ローンはLLCやその他のエンティティの名前ではなく、個人名である必要がある。

  • クロージング時の事務処理が多く、通常、従来のローンよりも少し時間がかかる

  • 住宅の市場価値を決定するために、ローンの承認に必要な厳格な評価に加えて、住宅は米国住宅都市開発省(HUD)による検査に合格する必要がある。これらの追加の「安全」検査ガイドラインは、かなり厳格な場合がる。そして、家が検査に合格するために修理を必要とするならば、これらの修理は販売が完了する前に行われなければならない。実際に物件を所有する前に修理を行うか(非推奨)、売却前に販売者に費用を負担して修理を依頼する必要がある。

  • より厳しい評価と検査の要件により、購入者は格安物件を狙えず、市場価値を支払う必要がある。

3. 203(k) Loan

203(k)ローンは、投資家よりも住宅所有者を対象としているという点でFHAローンに似ています。これは持ち家が所有する3.5%のダウンローンで、リハビリ費用を住宅ローンにまとめることができます。たとえば、35,000ドル相当のリハビリ作業が必要な不良物件を100,000ドルで購入したい場合は、203(k)ローンを検討することができます。リハビリの費用を含めると、ローンの金額は135,000ドルになります。


Pros

  • 1人の貸し手でプロジェクト全体の資金を調達できる

  • 入居可能な物件に加えて、不良物件や差し押さえ物件を含めるように選択肢を広げることができる

  • リハビリが必要な物件についてより良い取引を交渉することができる。

  • 自分でリハビリ作業を契約する場合は、小売価格を下回るコストを交渉できる。

  • リハビリ工事が終了すると、家はローンの金額よりも価値がある可能性がある。


Cons

  • 持ち家のみが利用可能–主たる住居として宿泊施設に住む必要があります

  • 自分で行う作業は、203(k)ローンの対象にはなりません。ライセンスを受けた請負業者に必要な書類に記入してもらう必要があります

  • 請負業者はあなたの貸し手によって精査され承認されなければなりません

  • 通常、和解前、和解中、和解後は、より多くの事務処理が必要になります


4. Adjustable-Rate Mortgage (ARM)

変動金利の住宅ローンは、まさにその名の通りのローンです。金利が市場全体の金利に応じて変動するローンの仕組みです。 ARMには多くのバリエーションがあります。

ほとんどのARMでは、ローンの全期間にわたって金利を調整できますが、変動金利に移行する前に一定の年数の間金利を固定する「ハイブリッド」ARMがあります。


Pros

  • 通常、ARMの初期金利は固定住宅ローンよりも低くなる

  • 時間の経過とともに金利が下がる可能性がある

  • 短期的には金利が大きく変動しないため、短期の資金調達ニーズに最適。 (歴史的に、レートは時間の経過とともにゆっくりと増加または減少します。)


Cons

  • ARMを使用すると、金利(したがってキャッシュフロー)を確実に予測することは困難。したがって、考慮して心配しなければならないリスクの要素があります

  • ARMは、理解と分析がやや複雑

  • 過去数年間、金利は歴史的な低水準にありましたが、現在は着実に上昇している


6. Private Money

プライベートマネーはまさにその名の通り、個人(機関投資家ではなくプライベート)の投資家から資金を調達します。家族、友人、同僚、または地元の不動産投資交流会で出会った人からの資金調達を求め、すべて私的資金源で購入が起こります。通常、個人のお金は従来の住宅ローンよりも高価になりますが、条件ははるかに柔軟です。また、このタイプの資金調達を取得するための資格ははるかに緩和されています。

Pros

  • 必要な資格はほとんどない。

  • 非常に柔軟なローン構造。ローンの条件は、個人同士が同意するものであれば何でもかまわない

Cons

  • 通常、金利が一番高い

  • 金融契約の作成で、弁護士を雇う必要があります

  • 通常、返済猶予期間が短い(3〜5年)

  • 物事がうまくいかない場合、貸し手と借り手の間で法的な裁判になることもある


7. Home Equity Line of Credit (HELOC)

一般にHELOCとして知られているホームエクイティクレジットラインは、人がすでに家を購入し、それにエクイティが結び付けられている場合に使用できるものです。たとえば、住宅ローンを返済し、同じ住居に10年間住んでいたとします。現在、評価額は$ 500,000で、住宅ローンの返済額は$ 250,000です。 HELOCを取り出して、プロパティにある250,000ドルの株式として売り出す事ができます(500,000ドルの価値から250,000ドルのローン残高を差し引いたもの)

Pros

  • いつでも未払いの残高を完済できまる。

  • HELOCを閉鎖するためのコストは、他の資金調達を取得するためのコストよりもはるかに低いです

  • HELOCは最も柔軟なタイプの資金調達方。その時点で借りた金額のみに利息を支払う。上記の例では、$ 250,000を使用できますが、$ 100,000のみを使用した場合は、その未払いの金額のみに利息が発生します。


Cons

  • 事実上コストを増加させる

  • ほとんどのHELOCには変動金利があります。これは、時間の経過とともに資金調達コストを予測しようとするときに課題になる可能性がある



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