アメリカで投資不動産を購入する方法:チェックリスト

Check List:

  1. 投資の種類を決定する

  2. アメリカの銀行口座を作る

  3. ローンの事前承認を取り付ける

  4. 個人又はForeignConnectのようなコンサルタントを雇いターゲットエリアの物件を検索して比較する

  5. 興味のある物件の情報を把握する

  6. コストを考慮し、マージンを計算(リスクと報酬を比較検討)

  7. オープンハウスに参加し、不動産業者、司法書士、地方銀行とのミーティングを設定する(現地)

  8. 投資ローンを取得し、オファー(買付申し込み)を入れる(現地)

  9. エスクローをオープンする

  10. ホームインスペクターに物件の調査を依頼する

  11. ローン審査を受ける

  12. クロージング(不動産の所有権譲渡)する

  13. 最大の利益を得るために税金を申告する方法を学ぶ、不動産の賃貸管理を行うPM会社を探す(該当する場合)



1. 投資の種類を決定する

どのような種類の不動産に投資したいのか、自問する必要があります。

キャピタルゲインとインカムゲインのどちらを受け取りたいですか?

土地に投資したいですか? アパート? コンドミニアム? マンション? バケーションレンタルホーム?

どのエリアで投資不動産を購入したいですか?



2. アメリカの銀行口座を作る

家賃収入を振り込んでもらう銀行口座を作っておく必要があります。日本円に換える場合、為替相場をチェックして有利な時に交換することができるからです。あるいは購入時のエスクローで残金があった場合には、そのお金を振り込んでもらう口座が必要になります。

口座開設手続きは、例えば三菱UFJ銀行に口座を持っている場合、傘下となるアメリカの「ユニオン・バンク」だとネット上から口座を開設できるため便利です。

なおアメリカの銀行口座を開設した直後は、不動産を購入するためのローンを借りられない点に要注意です。アメリカでローンを申し込むためには、クレジットカードの利用履歴である「クレジット・ヒストリー」を積み重ねる必要があります。

またクレジット・ヒストリーの期間の長さに応じて金利が変わります。ヒストリー期間が長いほど金利は低くなり、頭金も少なく済むようになるなど、クレジット・ヒストリーによって借入条件が変化することに留意しましょう。


3. ローンの事前承認を取り付ける

アメリカの銀行口座を開設した後は、物件探しをする前に住宅ローンの「事前承認」を取り付けておきましょう。「事前承認手続き」とは金融機関がいくら融資してくれるのかを記載したレポートのことで「Pre-Approval Letter」と呼ばれています。ForeignConnect はPre-Approval Letterを発行できる銀行を一緒に探します。

「Pre-Approval Letter」を入手しておくことで売主との交渉も有利に進みます。購入希望者が売主に対してオファー出した際、売主は銀行が融資をしてくれる証となる「Pre-Approval Letter」がある希望者と交渉するからです。

購入オファーには購入希望金額や物件の劣化具合などを調査するインスペクション(住宅検査)の期限日数、住宅ローンの融資を取り付けるまでの期間などの情報を細かく記載します。取り付けるまでの期日が守れない場合、オファーは他の人に流れてしまい、購入できなくなるため注意しましょう。

また「Pre-Approval Letter」を取得しておけばすぐに融資を申し込むことができます。売主に購入代金を振り込む期間はそれほど長く確保できないため、早めに取得するのが望ましくなります。

なお、こういった銀行での手続きが不安・面倒だという方は、国内でアメリカ不動産投資のローンを借りることも可能です。


4. 個人又はForeignConnectのようなコンサルタントを雇いターゲットエリアの物件を検索して比較する

自分で可能な投資物件を選ぶためにウィンドウショッピングに行くのは賢明です。 あなたがする必要がある最初のことは地域を決めることです。 投資を検討している不動産の種類に応じて、次のようなサイトを使用してください。

  • Zillow: 全体的に一番良い

  • Realtor.com: 一番明確な情報が乗っている

  • Trulia: モバイル版が便利

  • Foreclosure.com: 取り押さえに最適

  • Apartments.com: 賃貸に最適

  • FSBO.com: 「所有者による販売」に最適

  • Homes for Heroes

&あなたが興味を持っているいくつかのプロパティを考え出します。


5. 興味のある物件の情報を把握する


ForeignConnectのような仲介会社を雇い、地元のエージェントに連絡して物件の詳細を入手することができます。 以下を含む情報を確認してください。

  • 場所は便利ですか? 近くにスーパー、 学校、病院、 歯科医、パーク、 等はありますか?

  • 過去5〜10年間の住宅価格の変化はどうですか?

  • あなたの前に誰がこの物件を購入しましたか?

  • 固定資産税とはいくらですか?

  • 住宅保険のおおよその料金、 HOA FEE、住宅ローン保険、はいくらですか?

  • この物件の歴史は何ですか?


6. コストを考慮し、マージンを計算(リスクと報酬を比較検討)


あなたが投資したい物件を選ぶとき、あなたが心に留めておきたいことがいくつかあります。

  • 頭金

通常売り手は、不動産を請求するために20%の頭金を支払うように求めます。

  • 金利

借り手にとって良い条件を持っている銀行又はファイナンス機関を見つけてください。金利と返済機関などをよく調べましょう。

  • マージンを計算する

8-10%のリターンを目指すべきです。

  • 保険

家主の保険に加入することを検討してください。

この保険は、物的損害、賃貸収入の損失、および賠償責任の保護をカバーします

—物件のメンテナンスの問題により、テナントまたは訪問者が怪我をした場合もカバーの対象になります。

  • 予想外のコストを考慮する

予測できないコストを考慮に入れます。 たとえば、ハリケーンによる屋根の損傷や、キッチンの床を破壊するパイプの破裂など、緊急事態が発生する可能性は常にあります。 あなたがタイムリーな修理のために支払う資金を常に持っていられるように、これらのタイプの費用のために賃貸収入の20%から30%を取っておくことを計画してください。



7.オープンハウスに参加し、不動産業者、司法書士、住宅ローンブローカー地方銀行とのミーティングを設定する(現地)

上記のすべては厳密にはオンラインで行うことができますが、購入者自身がプロパティを実際に訪問して、オンラインではわからないあらゆる詳細な損傷を覆っていない事を確認する検査調査を常にお勧めします。 あなたがアメリカに渡るとき、私たちはあなたと一緒にオープンハウスの予約を調整し、不動産業者と司法書士と会って契約を完了させることができます


8. 投資ローンを取得し、オファー(買付申し込み)を入れる(現地)

気になる物件が見つかれば、売主に対して「オファー」(購入申し込み)を入れます。売主はオファーを受け付け始めてから1週間ほどで申し込みを終了します。気に入った物件が見つかった場合は早めにオファーを入れておくのがポイントです。

オファーには購入希望金額や引き渡しの希望日、さらに現金での購入か住宅ローンを利用するかなど細かな条件を記載します。売主は記載内容を比較して条件が良い購入希望者と交渉することになります。ForeignConnect と現地のエージェントと一緒にオファーを作れば、対象となる物件の魅力に応じてどのような条件を出せばオファーが通りやすいかを提案できます。


9.エスクローをオープンする

売主にオファーが通り、売り手エージェントと買い手エージェント同士の交渉がまとまれば弁護士を介した売買契約に移ります。

アメリカ不動産の売買契約ではお互いの弁護士を通して行うのが一般的です。契約書の作成やチェックも弁護士が行います。アメリカは契約を重視する国であるため、買主に不利な内容の記載が含まれていないかなど細かく確認することが大切です。

売買契約書の作成後は、購入金額のうち手付金をエスクロー口座(第三者の決済機関)に入金します。入金や契約書へのサインなどの作業は日本から行うことができますが、エスクロー入金までにアメリカの銀行口座を開設しておく必要があります。またエスクローの金額は概算になるため、お金が残ればアメリカの銀行口座に返金されます。



10.ホームインスペクターに物件の調査を依頼する

エスクローがオープンしたら迅速に物件調査をします。物件調査はホームインスペクター(住宅診断士)に依頼して対象の物件を細かくチェックしてもらいます。ホームインスペクターは物件に欠陥がないかどうか、どのような修理が必要なのかを調査し、劣化具合やメンテナンスの必要性をレポートにまとめます。

購入希望者は調査レポートをもとに売主に修理を依頼することになります。修理はどこまで対応するのかなど売主と交渉することになりますが、お互いが同意できなければ売買契約をキャンセルすることもできます。


11.ローン審査を受ける

銀行に売買契約書を提出するとローン審査が始まります。「Pre-Approval Letter」の事前承認を確保していればすぐに融資が下りるため、エスクロー口座に直接振り込んでもらいます。

なお、クレジットカードの支払いを滞納したり、車など大きな買い物をしたりすると、返済能力の評価が下がり審査が通らないことがあるため注意しましょう。

アメリカの銀行でローンを組む場合、ローン書類へのサインは公証人の前で行う必要があります。公証役場は東京・横浜・大阪、あるいはアメリカ大使館や領事館にあり、公証担当官の立ち合いのもとでサインすることになります。

売買契約書が作成されたら買主が先にサインをします。日本にいても電子サインをすることができます。現地でサインをする場合は、弁護士に権限を委任することで代行してサインをしてくれます。


12.クロージング(不動産の所有権譲渡)する


不動産の所有権譲渡をエスクロー・クロージングと呼びます。購入代金を支払うことで所有権が移転しますが、同時に固定資産税の月割り金額や税金、登録手数料なども一緒に支払います。全ての手続きが完了すれば、エスクロー会社が登記日に購入代金を売主へ振り込んでくれます。

なお住宅ローンの申請をしている場合、審査が通るまで30〜45日程度かかります。エスクローはその分遅くなるため、オファーでは住宅ローンを利用するよりも現金で購入する方が売主に好まれます。


13. 最大の利益を得るために税金を申告する方法を学ぶ、不動産の賃貸管理を行うPM会社を探す(該当する場合)

物件を購入した後は、賃借人を見つけなければなりません。賃借人を探したり管理をしたりするのはPM(Property Management)会社です。PM会社もForeignConnectが紹介できます。


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